Grondbeleid

We realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen binnen het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij vanuit strategisch oogpunt zo nodig vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen of kunnen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in, zoals bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van De Wieken. Een actieve rol zal altijd vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij maken gebruik van contractvormen en financieringen die kunnen inspelen op bijzondere initiatieven en/of bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de keten van (maatschappelijke) waardecreatie om gebiedsontwikkelingen financieel haalbaar te maken.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. 
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

De herziening van de notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken' over het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van 2019 is voor het grondbeleid van wezenlijk belang. Een aantal richtlijnen is gelijk gebleven: alleen de werkelijk betaalde rente mag worden doorberekend; als richttermijn van een grondexploitatie geldt een maximale looptijd van 10 jaar. Een belangrijke wijziging in dit besluit is de toevoeging van nieuwe 'warme grond'. Deze is met het oog op gebiedsontwikkeling verworven, maar er is nog geen grondexploitatie vastgesteld. Op basis van de oude regels zouden dergelijke gronden tot de marktwaarde op basis van de huidige bestemming afgeboekt moeten worden bij de jaarrekening 2019 óf er zou een grondexploitatie vastgesteld moeten worden. De kwalificatie 'warme grond' geldt mogelijk voor de gronden in Vathorst Bovenduist, als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd;
• de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid;
• de visie / het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk;
• er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid;
• het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen;

Er wordt onderzocht of en onder welke voorwaarden Vathorst Bovenduist ontwikkeld kan worden. Daarnaast zijn er recente ontwikkelingen omtrent het Programma Aanpas Stikstof (zie Collegebericht aan de raad 2019-113 ). Mocht blijken dat, bijvoorbeeld als gevolg van het PAS, of vanwege een negatieve uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek, of vanwege een substantieel uitstel van een eventueel project, niet voldaan wordt aan alle voorwaarden, dan moet er een voorziening getroffen worden.
Omdat er geen besluit door de gemeenteraad genomen is, zoals de voorwaarde is onder het eerste punt, moet een voorziening getroffen worden. Deze voorziening bedraagt € 4,6 mln.
De kosten die gemaakt worden in de planontwikkelingsfase van nieuwe gebieds- en/of vastgoedontwikkelingen (initiële projecten) werden tot en met 2018 gedekt vanuit de Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI). Om voldoende financiële middelen te hebben om deze kosten te dekken, is in 2019, 2020 en 2021 een budget beschikbaar van € 1.100.000.                                            Vanaf 2022 is structureel € 1.300.000 beschikbaar in de begroting.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn. Jaarlijks worden de grondexploitaties op de Vpb getoetst.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is en blijft groot. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar verder gestegen. Het aantal transacties kent een geringe teruggang, maar blijft rond het niveau van de afgelopen 3 jaar.
De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren circa 2.000 extra sociale huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting min. 35% sociale woningbouw en 20% middenhuur toe te voegen aan het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen.  Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het recent vastgestelde Deltaplan Wonen .
Wij zetten in op een inclusief en gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.
Naast de ontwikkeling van de vraag naar woningen en de stijgende prijsontwikkeling heeft men in de bouw nog steeds te maken met (snel) stijgende bouwkosten vanwege de toenemende (vraag naar) woningbouwproductie en onvoldoende beschikbare capaciteit van menskracht, materiaal en materieel.
De grondprijs voor bouwrijpe grond onder woningen is de resultante van de verkoopprijzen en de bouwkosten van de woning: de residuele grondwaarde. Omdat beide componenten (verkoopprijs en bouwkosten) flink stijgen zal de stijging van de grondprijs naar verwachting komende tijd beperkt blijven in relatie tot de ontwikkeling van de verkoopprijzen van de woningen. In oktober 2019 is in het kader van de herziening van het MPG een volledige analyse gegeven op te verwachte parameters. Hierbij is niet substantieel afgeweken ten opzichte van voorgaande herzieningen.

De ontwikkelingen bij het commerciële vastgoed laten zien dat het nog steeds goed gaat met de markt. De markt in Amersfoort is weliswaar specifiek, wijkt op onderdelen af van de markt in de regio en loopt verschillend bij de bedrijventerreinen die in ontwikkeling zijn. De bedrijventerreinen met modern-functionele bedrijvigheid, waar onder De Wieken, ontwikkelen zich beter/sneller dan de hoogwaardige bedrijventerreinen zoals Vathorst, waar de afzet al een aantal jaren achterblijft ten opzichte van de verwachtingen.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2019 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2019 (MPG 2019) .

Tabel grondexploitaties

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is en zeer verschillende risico’s mogelijk zijn. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de bekende risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien toegestaan, waardoor het risicoprofiel is gestegen. In 2019 is het BBV opnieuw gewijzigd, maar het opnemen van onvoorzien is nog steeds beperkt mogelijk. Daarom kan slechts een beperkt deel van de risico’s worden opgevangen in grondexploitaties. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's gebruiken we een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.
Het effect van de uitspraak dat het Programma Aanpas Stikstof niet gebruikt mag worden, zoals toegelicht in het Collegebericht aan de raad 2019-113 wordt onderzocht en dit is niet meegenomen in de huidige grondexploitaties.
De ontwikkelingen, zoals benoemd onder 'Ontwikkelingen op het gebied van regelgeving' leiden voor Vathorst Bovenduist tot een verplichte voorziening. Deze voorziening bedraagt per 31 december 2019 € 4,6 mln.
De huidige maatschappelijke en economische ontwikkelingen rondom het Coronavirus (COVID – 19) zijn niet meegenomen in het huidige MPG. Recente ramingen van het CPB geven aan dat er een gevreesd wordt voor een (diepe) recessie. Omdat deze ontwikkeling plaatsvond na het peilmoment van 1 januari 2020, is dit niet meegenomen in het MPG. De getroffen (landelijke) maatregelen hebben echter wel effecten op de planning van grondexploitaties, de verwachte verkoop van bouwrijpe grond, de verwachte planning van werkzaamheden, de hoogte van plankosten etc.. De exacte (financiële) effecten zijn niet in te schatten, omdat niet duidelijk is wat de termijn is waarin de getroffen maatregelen afgebouwd kunnen worden en of er nog aanvullende maatregelen getroffen moeten worden.
Zonder dit risico was er een afname van het totale risicoprofiel van de  te verwachten van ca. € 3,5mln., echter een (groot) deel van de afname van het risico wordt naar verwachting teniet gedaan door deze ontwikkeling. Daarom wordt deze afname van het risicoprofiel vooralsnog bestempeld als een algemeen risico, zodat het totale risicoprofiel van 2020 gelijk blijft aan het risicoprofiel 2019. Bij de komende zomerrapportage wordt, voor zover mogelijk, inzicht gegeven in de financiële gevolgen.

Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI)

Het saldo van de RRI per 31-12-2019 bedraagt € 979.000. Dit bedrag is bestemd voor beperkte, afrondende kosten voor Amersfoort Vernieuwt.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.